１　はじめに

　遺産分割の際、遺産に土地や建物などの不動産が含まれているケースがよくあります。

　この場合、不動産の評価はどのように行うのでしょうか。

　例えば、遺産の大部分を不動産が占めており預貯金が少ないケース、被相続人の不動産に相続人の一人が同居しているケースなどで、問題となることが多くあります。

　このとき、不動産をいくらで評価するのかによって、遺産分割の内容が大きく変わります。そのため、争いが先鋭化することが多い印象です。

 

２　不動産の評価方法

　不動産の評価方法にはいくつかの方法があります。

２－１　公的評価を基準にする方法

　不動産には、固定資産税評価額、相続税評価額（路線価）などが定められています。この金額を一応の目安として不動産の評価額を

定めるという方法があります。

　しかし、これらの数字は時価より低額となることがおおいため、時価を算定するために０．８で割り戻すことなどもよく行われます。

　この方法については、簡便に評価額を算定できるというメリットがある一方、時価より低額になることが多いというデメリットがあります。

 

２－２　取引事例比較法

　取引事例比較法とは、対象の不動産と同種・同規模の不動産が市場で取引された際の事例を調査し、これとの比較により価格を算定する方法です。

 

２－３　収益還元法

　収益還元法とは、対象不動産を利用することにより得られる収益を期待される利回りで除して資本還元することにより、価格を算定する方法です。

 

２－４　現価法

　現価法とは、対象不動産を造成・建築するのに要する現価を調査することにより価値を評価する方法です。

 

３　実務上の評価

　実際に遺産分割調停などで不動産の評価が問題となる場合も、上記の評価方法を用いて算定が行われます。

　特に争いがない場合では、固定資産税評価額を基に進めることが簡便です。しかし、争いが大きい場合は、その他の評価方法を用いられる場合があります。

　その場合、まずは不動産業者に無料査定を依頼することが多い印象です。その場合、不動産業者は取引事例比較法を用いて算定をお子います。

　不動産業者の査定でも争いが続く場合、最終的には不動産鑑定士に依頼をして評価額を求めることとなります。この場合、不動産鑑定士の費用は折半になることが多いと思われます。

 

４　まとめ

　不動産の評価については、相続人間で争いが激しくなることが多くあります。

　不動産の評価でお困りの方は、木村幸一法律事務所までご相談ください。

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